Was leisten wir?

Was leistet der Immobilienmakler von Immobilienpassion

Gewerkschaften fordern für ihre Mitglieder eine leistungsgerechte Entlohnung und nicht selten noch mehr: Wenn Unternehmen gut verdienen, dann zählt nicht zwangsläufig allein der Leistungsgedanke sondern auch das Partizipieren an der guten Ertragslage – letztlich unabhängig von der Leistung des Einzelnen. Immobilienmakler sind nur selten in Gewerkschaften organisiert. Sie können nicht darauf vertrauen, dass sich eine größere Gemeinschaft für sie stark macht. Allein der Leistungsgedanke zählt, womit wir beim Thema sind: Was genau leistet der Immobilienmakler eigentlich? Rollen wir das ganze zunächst von hinten auf: Grundsätzlich ist eine Provision an den Immobilienmakler erst dann fällig, wenn es zum Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags kommt. Salopp gesprochen also, wenn „die Tinte unter dem Vertrag trocken ist“. Die Diskussion rund um das Thema „Bestellerprinzip“ zeigt, dass die Aufteilung der Courtage an den Immobilienmakler zwischen Mieter und Vermieter bzw. Käufer und Verkäufer polarisiert und letztlich im Kern dort liegen soll wie es im Thema „Bestellerprinzip“ lautet – wer bestellt, soll auch zahlen. Nun liegt die Krux aber auch hier im Detail: Nicht alles, was der jeweilige Besteller mit dem Immobilienmakler regelt bzw. beauftragt hat, kommt allein dem Besteller zugute. Der Immobilienmakler ist ein Vermittler zwischen den am Vermittlungsprozess Beteiligten Akteuren, sei es bei der Miete oder beim Kauf. Und es sind nicht ausschließlich jene Akteure, die z.B. im direkten Umfeld des Verkäufers stehen sondern durchaus auch jene im Umfeld des Käufers (Finanzierer, Steuerberater, Notar etc.). Und es ist immer wieder auch das Auge des Betrachters. Kommt es nun allein dem Verkäufer zugute, dass seine Immobilie exzellent durch den Immobilienmakler von Immobilienpassion in Szene gesetzt wurde oder ist der Käufer nicht gerade deshalb erst auf das Objekt aufmerksam geworden? Wir von Immobilienpassion halten es für gerechtfertigt, die Maklercourtage zwischen Käufer und Verkäufer bzw. Mieter und Vermieter aufzuteilen. Folgend eine Aufzählung, was die Immobilienmakler von Immobilienpassion z.B. bei einer zum Verkauf stehenden Wohnung leisten:

Fragestellungen während des Verkaufsprozesses:
  • Basierend auf welchen Faktoren lege ich den Angebotspreis der Immobilie fest? Welche möglichen Arten der Wertermittlung von Immobilien gibt es bzw. welche sollten genutzt werden? Woraus ermitteln sich die Preise von Immobilien in Immobilienportalen? Was ist das sogenannte Bieterverfahren?
  • Muss ich verkaufen, wenn ein Interessent den verlangten Kaufpreis bietet? Was tun, wenn dieser über- oder unterboten wird?
  • Welche Unterlagen stelle ich wann einem Interessenten zur Verfügung?
  • Wie schaffe ich es, meine Privatsphäre angemessen zu wahren?
  • Wer nimmt Telefonate entgegen und beantwortet entsprechende Fragen auch per E-Mail sach- und fachgerecht?
  • Mit wem habe ich eigentlich außer dem potentiellen Käufer noch zu tun? Zum Beispiel Baugutachter, Architekten / Bausachverständige, Finanzierer, Bauamt, Grundbuchamt, Verwalter (bei Wohnungsverkauf), Nachbarn, Mietern (sofern vermietet), „Heerscharen von Interessenten“ (oder was habe ich falsch gemacht, wenn meine Immobilie uninteressant zu sein scheint?), Freunde / Verwandte / Bekannte der Kaufinteressenten und Immobilienmakler
  • Wie verhandele ich richtig, muss ich überhaupt verhandeln. Mit wem sollte ich verhandeln oder nicht? Welche Zwischenmenschlichen Probleme können auftreten? Wie gehe ich mit Einwänden der Interessenten um, die einen Kauf zusehends unwahrscheinlicher erscheinen lassen?
  • Wann sollte ich das Kaufangebot eines Interessenten annehmen? Was sind „echte“ Argumente, die zu einer möglichen Abwertung des Kaufpreises führen, welche Argumente sind „Ansichtssache“ und können sogar zu einer Aufwertung des Kaufpreises führen?
  • Wie werden Interessenten auf meine Immobilie aufmerksam (Flyer, Verkaufsgalgen, Netzwerke, Printmedien, Internet / Social Media etc.)
  • Wer bezahlt den Notar, wenn es nicht zum Verkauf der Immobilie kommt?
  • Auch Fragen wie „bin ich tatsächlich in der Lage, frei von Emotionen meine Immobilie zu veräußern (… die ich mit viel Herzblut selbst -zumindest in Teilen- gebaut habe…)“. Wann können Emotionen schaden?
  • Und nach erfolgtem Verkauf: Was gibt es zu beachten bei der Übergabe des Objekts? Wann sollte die Objektübergabe frühesten falls erfolgen? (Wie) Verabschiede ich mich bzw. wir uns aus der Nachbarschaft?
Aktivität „Objektunterlagen“
  • aktuellen Grundbuchauszug einholen und prüfen:
    Dieser wird vom Immobilienmakler -oder bevollmächtigten- persönlich vor Ort beim zuständigen Grundbuchamt eingeholt. Sodann wird gesichtet, was in den einzelnen Abteilungen des Grundbuchauszugs an für den Verkauf relevanten Daten geschrieben steht. Dies sind zunächst die Eigentumsverhältnisse. Ist der Verkäufer tatsächlich der alleinige Eigentümer, gibt es ggf. mehrere Eigentümer, die gemeinsam verfügungsberechtigt sind? Leben alle eingetragenen Eigentümer noch? Falls nein, liegen die Erbscheine vor? Was tun, wenn kein Erbschein vorliegt und ein Erbe nicht auffindbar ist? Welche Möglichkeiten bestehen nur für die übrigen Erben? Was bedeutet in diesem Zusammenhang „Aufgebotsverfahren“ und welche Alternativen gibt es hierzu? Was gibt es zu beachten, wenn die Immobilie auf einem Erbbaugrundstück errichtet wurde. Welche Vorteile bieten sich für mögliche Käufer, welche Nachteile? Was erfolgt bei Ablauf des Erbbaurechts und wie ist der sogenannte „Heimfall“ geregelt? Kann der Erbbaurechtsgeber den möglichen Wohnungsverkauf blockieren? Liegen weitere eingetragene Rechte vor, wie z.B. ein Wegerecht, Wohnrecht, Altenteil oder ein Vorkaufsrecht und was bedeuten diese in Bezug auf den gewünschten Verkauf der Immobilie? Kann ein Vorkaufsrecht auch durch Dritte ausgeübt werden, obwohl dies nicht im Grundbuch explizit verzeichnet ist? Was ist zu tun bei eingetragenen Grundschulden oder Hypotheken und was ist der Unterschied in rechtlicher Hinsicht? Bei alten Rechten sind die Sicherungshypotheken auf Reichsmark oder Goldmark eingetragen – was ist zu tun? Die Forderung eines Kreditinstituts valutiert noch, was gibt es zu beachten wg. Vorfälligkeitsentschädigungen? Kann der zukünftige Käufer eine bestehende Finanzierung übernehmen? Diese und weitere Fragestellungen besprechen die Immobilienmakler von Immobilienpassion gerne in einem persönlichen Gespräch.
  • Grundriss aller Geschosse mit Maßangaben:
    Was ist zu tun, wenn diese nicht oder nur unvollständig vorliegen? Welche Auswirkungen hat es, wenn Keller und Dachgeschoss im Nachhinein voll ausgebaut wurden? Erhöht sich dann die Wohnfläche und wenn ja, wie viel? Liegen die entsprechenden Baugenehmigungen vor (auch für den Umbau)? Welche Bedeutung hat eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und wann wird diese benötigt? Liegen aktuelle Grundrisse der Immobilie vor und sind diese so aufbereitet, dass diese an mögliche Interessenten weitergeleitet werden können? etc.
  • Baubeschreibung:
    Welche Materialien kamen während der Bauphase zum Einsatz? Gibt es ein latentes Gefährdungspotential (z.B. wg. der Nutzung asbesthaltiger Baustoffe wie Asbestzement, asbesthaltige Fußbodenbeläge, die insbesondere während der 50er und 60er Jahre des vergangenen Jahrhunderts zum Einsatz kamen)? Wie ist die Baubeschreibung „von einst“ zu bewerten im Hinblick auf die heute vorliegenden Erkenntnisse, auch im Hinblick auf die EnEV – Energieeinsparverordnung? etc.
  • Lageplan / Auszug aus der Liegenschaftskarte:
    Entspricht das vorliegende Grundstück auch jenem, wie es in der Liegenschaftskarte dokumentiert ist? Was ist zu tun bei Abweichungen?
  • Berechnungen zur Wohnfläche, Nutzfläche und des umbauten Raums (letzteres in ist in neueren Dokumente als BRI – Brutto-Rauminhalt ausgewiesen)
    Bedeutet ein „mehr an Wohnfläche“ bei Immobilien immer zugleich auch eine 1:1 Wertsteigerung, die linear bei einer Wertermittlung berücksichtigt werden kann? Ist der ehemals als Nutzfläche ausgewiesene Bereich in der Immobilie mittlerweile als Wohnfläche zu interpretieren? Für wen ist der Brutto-Rauminhalt eine wichtige Kennzahl? etc.
  • Betriebskostenaufstellung und Höhe der Rücklagen
    Welche Positionen sind insbesondere zu beachten (z.B. Energiekosten für die Heizung). Wie ist die Höhe der Rücklagen zu bewerten (z.B. vor dem Hintergrund des Baujahrs). Wie haben sich die Rücklagen entwickelt? Worauf werden folglich Investoren unter Renditeaspekten achten?
  • Energiepass / Energieausweis:
    Seit 1. Mai 2014 gibt es wesentliche Änderungen in der EnEV – Energieeinsparverordnung, insbesondere mit Bezug auf den Energieausweis. Fragen nach der „Höhe des Endenergieverbrauchs“, der „Gebäudeeffizienzklasse“ aber auch der Interpretation der „Farbbänder“ sind zu hinterfragen bzw. zu beantworten. Bereits bei der ersten Besichtigung gilt eine Vorlagepflicht des Energieausweises und es droht die Gefahr von Abmahnungen bei fehlenden Pflichtangaben!
  • Dokumente über erfolgte Sanierungs-/ Modernisierungsmaßnahmen:
    Gerade wenn Immobilien „in die Jahre gekommen sind“, stellt sich die Frage nach notwendigen oder bereits erfolgten Sanierungsmaßnahmen. Entsprechende Maßnahmen werden im Rahmen der Wertermittlung berücksichtigt, sind aber auch im Hinblick auf die potentielle Nutzung der Immobilie relevant, wenn z.B. eine Vermietung der DG-Wohnung in Betracht kommt und die oberste Geschossdecke gesetzeskonform zu dämmen ist etc.
  • Versicherungspolicen (Wohngebäudeversicherung / „Feuerversicherung“)
    Muss der Käufer diese vom Eigentümer übernehmen; welche Kündigungsrechte gibt es und bis wann sind diese wahrzunehmen? Ab wann genau erfolgt der sogenannte „Gefahrenübergang“, Rechte/Pflichten, Lasten und Nutzungen. Bis wann ist der Versicherer spätestens über den erfolgten Verkauf zu unterrichten und was kann passieren, wenn dies unterbleibt? etc.
  • Mietverträge:
    Ist die zu verkaufende Immobilie vermietet? Was passiert mit dem bestehenden Mietvertrag, falls vorhanden? Liegt ein Mietverhältnis auch ohne Mietvertrag vor? Ist der Mieter verpflichtet, mögliche Besichtigungen der Immobilie zuzulassen, welche Zeiten für Vorankündigung und Terminsetzung sollten gewählt werden? Beinhaltet der Mietvertrag „besondere Klauseln“, die ein potentieller Käufer wissen sollte? Ist es ein Vorteil, wenn die Immobilie bereits vermietet ist oder nicht?
  • Teilungserklärung:
    Liegt diese in notariell beurkundeter Form vor? Worauf werden Käufer achten? Was gehört alles zum Gemeinschaftseigentum (z.B. Fenster)? Gibt es Sondernutzungsrechte (z.B. Gartenanteile)? Wie sind die Stimmrechte der Eigentümer geregelt bzw. wer ist stimmberechtigt? Liefert die Teilungserklärung weitere Informationen, die über die Baubeschreibung hinausgehen (vgl. Abgeschlossenheitsbescheinigung im Absatz „Grundriss aller Geschosse mit Maßangaben“)?
  • Hausgeldabrechnung:
    Liegt diese in transparenter / verständlicher Form vor? Entspricht die Hausgeldabrechnung dem zugrunde liegenden Wirtschaftsplan? Gibt es Positionen, die „besonders auffällig“ sind? Welche Positionen der Hausgeldabrechnung lassen sich auf den Mieter umlegen? Wurden Sonderumlagen abgerechnet und wenn ja, wofür? etc.
  • Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
    Liefern die Inhalte der Eigentümerversammlungen Grund zu möglichen Beanstandungen? Sind Konflikte in der Hausgemeinschaft offensichtlich und welche möglichen Auswirkungen sind zu bedenken? Sind Sonderumlagen absehbar? etc.
  • Wirtschaftsplan:
    Beinhaltet dieser alle Positionen der letzten Hausgeldabrechnung? Sind Positionen hinzugekommen und falls ja, in welcher Höhe? Was werden mögliche Käufer hinterfragen?
  • Verwaltervertrag:
    Liegt dieser vor? Gab es Wechsel in Hausverwaltung und falls ja, was waren die Gründe? Gibt es besonders erwähnenswerte Rechte / Pflichten des Verwalters? Ist der Verwalter zugleich Eigentümer einer Wohnung in der Hausgemeinschaft – wie bewerten mögliche Käufer den Verwaltervertrag?
  • Hausordnung:
    Gibt es eine gemeinsame Hausordnung für die gesamte Immobilie oder wurden auch Individualvereinbarungen getroffen (z.B. beinhalten diverse Mietverträge auch Informationen zur Hausordnung). Welche Gründe liegen vor, dass eine gemeinsame Hausordnung für die Immobilie nicht existiert? Gibt es Punkte in der Hausordnung, die mögliche Käufer besonders interessieren?
Nutzung „Objektunterlagen“
  • Da Kaufinteressenten potentiell Einsicht nehmen wollen in die vorstehenden Objektunterlagen zur Immobilie, sollten diese auch so vorliegen, dass diese per E-Mail versendet werden können (z.B. Aufbereitung der jeweiligen Unterlage als pdf-Dokument). Bei älteren Dokumenten empfiehlt es sich ggf., diese in besser lesbarer Form aufzubereiten (z.B. Grundriss neu zeichnen).
  • Wem sollten zu welchem Zeitpunkt entsprechende Dokumente zur Verfügung gestellt werden?
  • Gibt es weitere Unterlagen zur Immobilie, die ebenfalls wichtig für eine Kaufentscheidung sind (z.B. geeignete Fotos um die Immobilie optimal zu inszenieren). Warum sind Topp-Fotos von Immobilien wichtig (… wie stellt sich ein Single seinen potentiellen Partner / Partnerin vor…?). Ist „blauer Himmel“ notwendig? Sind die Kenntnisse in Fotografie ausreichend (welches Objektiv, welche Blende / Belichtungszeit etc.). Liegen entsprechende Programme zur Bildbearbeitung vor (z.B. bei extremen Weitwinkelaufnahmen von Immobilien die „Begradigung schiefer Wände“ mittels Perspektivkorrektur)? etc.
  • Welche Möglichkeiten gibt es, Fotos der Immobilie optimal durch den Immobilienmakler in Szene zu setzen (z.B. Vidoes für das Hochladen in facebook, youtube etc.). Sind know-how und Technik vorhanden, entsprechende Fotos, Videos zu erstellen (siehe Beispielvideo) Liegt ansprechende Musik für die Untermalung des Videos vor, gemafrei?
  • Worauf sollte ich achten, damit basierend auf den Objektunterlagen und Fotos ein aussagekräftiges und zugleich ansprechendes Exposé geschrieben wird. Ein Exposé, das zu lesen Freude macht und abstrahiert von entbehrlichen Details, andererseits aber die notwendigen „Anfasser“ bietet für weitere Gespräche?
  • Warum sollte ich die fantastische Möglichkeit einer virtuellen Begehung meiner Immobilie mittels einer sogenannten 360° Panoramatour bei Immobilienpassion ermöglichen? Wem mache ich meine Immobilie unter welchen Voraussetzungen zugänglich?

Die vorstehenden Fragen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit sondern sollen lediglich einen Eindruck davon geben, was die Immobilienmakler von Immobilienpassion leisten, um Ihre Immobilie so schnell wie möglich, so angenehm wie möglich und zum bestmöglichen Preis für Sie zu vermitteln. Letztlich dienen diese auch als Anhaltspunkt dafür, was im Falle eines Privatverkaufs zu berücksichtigen ist.