Den Wert einer Immobilie zu ermitteln, ist für Laien kaum möglich. Daher sollten Sie besser professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Der ehemalige Kaufpreis sagt kaum noch etwas über den aktuellen Immobilienwert aus. Insbesondere dann, wenn der Kauf mehr als zehn Jahre zurückliegt. Um den heutigen Wohnungswert zu ermitteln, müssen neben dem Zustand des Objekts auch zahlreiche externe Faktoren berücksichtigst werden. Zunächst unterliegt der Immobilienmarkt ähnlichen Schwankungen wie Aktien- oder Rohstoffmärkte. Hinzu kommt, dass die Lage eine entscheidende Rolle spielt, wenn Sie den Wohnungswert ermitteln möchten. Der Preis kann beispielsweise steigen, wenn in der Nähe ein Gymnasium eröffnet wird. Umgekehrt kann ein Haus auch deutlich an Wert verlieren, wenn in der Nachbarschaft ein großer Arbeitgeber ein Werk schließt.

Hier mit wenigen Mausklicks Immobilienbewertung durchführen:

Wie bestimmt man einen Wohnungswert?

Das hängt auch davon ab, aus welchem Grund Sie den Wohnungswert ermitteln möchten. Wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten, benötigen Sie eine realistische Preisvorstellung. Dann können Sie natürlich tun und lassen, was Sie möchten. Selbstverständlich ist es alles andere als vorteilhaft, den Verkauf mit völlig unrealistischen Preisvorstellungen zu starten. Aber es bleibt Ihnen allein überlassen, welchen Aufwand Sie bei der Wertermittlung betreiben möchten. Ganz anders verhält es sich, wenn Sie zum Beispiel aus steuerlichen Gründen den Wohnungswert ermitteln.

Die Ermittlung des so genannten Verkehrswerts unterliegt strengen Regeln und darf nur von zertifizierten Gutachtern vorgenommen werden. Bei allen anderen „Gutachten“ handelt es sich streng genommen nicht wirklich um Gutachten, sondern um „Markteinschätzungen“. Diese Bezeichnung ist nicht abwertend zu verstehen. Ein erfahrener Makler kann den erzielbaren Preis beim Verkauf oft besser voraussagen als ein Verkehrswertgutachten eines vereidigten Sachverständigen. Gerichte und Finanzämter erkennen solche Markteinschätzungen aber nicht an. Bei einer seriösen Wertermittlung kommen zwei unterschiedliche Verfahren zum Einsatz.

Vergleichswertverfahren

Um den Wohnungswert zu ermitteln, kommt häufig das Vergleichswertverfahren zu Einsatz. In diesem Verfahren wird im Wesentlichen analysiert, welcher Preis in jüngerer Vergangenheit für vergleichbare Objekte erzielt wurde. Daraus erklärt sich auch, warum Sie mit diesem Verfahren häufiger einen Wohnungswert ermitteln können als den Wert eines Hauses. Es gibt einfach mehr Vergleichsobjekte. Nachdem Sie den Vergleichswert ermittelt haben, sollten Sie individuelle Anpassungen vornehmen. Auf diese Weise können Sie beispielsweise vorhandene Mängel oder eine Zusatzausstattung berücksichtigen. Allzu stark dürfen die Abweichungen von den Vergleichsobjekten allerdings nicht sein. Die Zu- oder Abschläge gegenüber diesen Objekten sollten nicht mehr als etwa 30 Prozent betragen. Ansonsten stößt das Vergleichswertverfahren an seine Grenzen. Eine Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren können Sie selbst nur mit großem Aufwand durchführen. Sie benötigen dafür zahlreiche Daten des Gutachterausschusses.

Sachwertverfahren

Im Sachwertverfahren werden der Wert des Grundstücks, des Gebäudes sowie etwaiger Nebenbebauungen individuell ermittelt. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, könne Sie auf diese Weise einen realistischen Angebotspreis ermitteln. Auch diese Art der Ermittlung des Immobilienwerts ist mit einigem Aufwand verbunden und erfordert erhebliche Vorkenntnisse. Das Grundprinzip ist jedoch schnell erklärt. Im ersten Schritt ermitteln Sie, wie teuer der Bau des Objekts heute wäre. Anschließend nehmen Sie pro Jahr seit Fertigstellung der Immobilie einen Abschlag von einem Prozent vor. Ob Sie den Wert auf diese Weise selbst selbst ermitteln können, müssen Sie selbst einschätzen. Der kritische Punkt besteht sicherlich in der Kalkulation der heutigen Baukosten.

Aktuelle Immobilien in Hannover und Umgebung

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Wovon hängt der Wohnungswert ab?

Um einen realistischen Wohnungswert zu ermitteln, müssen Sie zahlreiche Faktoren berücksichtigen. Natürlich sind zunächst die offensichtlichen Faktoren wie die Wohnfläche, die Etage, das Alter und der Zustand sehr wichtig. Auch eine mögliche Gartennutzung sollten Sie nicht vergessen. Die Verkehrsanbindung an das Autobahn- und Schienennetz beeinflusst den Wert ebenfalls erheblich. Negativ wird der Wert aber durch Lärm- oder Abgasbelastungen infolge des Verkehrs beeinflusst. Außerdem sollten Sie damit rechnen, dass auch der im Energieausweis dokumentierte Energiebedarf beim Verkauf eine wichtige Rolle spielt. Wohnungen mit veralteter Heiztechnik und exorbitant hohem Energiebedarf lassen sich heute nur noch mit hohen Preisabschlägen verkaufen. Ein Trend der letzten Jahre besteht darin, dass die so genannte Mikrolage deutlich an Bedeutung gewonnen hat. Sie sollten also bei einem Verkauf betonen, welche Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangebote bequem zu Fuß zu erreichen sind. Denn auch dies sind wichtige Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen. Wichtig für den Immobilienwert sind auch möglicherweise im Grundbuch eingetragene Rechte Dritter. Manchmal müssen Sie auch Nutzungseinschränkungen durch den Denkmalschutz oder andere rechtliche Vorschriften (Wasserschutzgebiet, Naturschutzgebiet…) beachten.

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Worauf sollte man bei der Ermittlung des Wohnungswertes achten?

Sie sollten wissen, dass jeder sich Gutachter nennen darf. Diese Berufsbezeichnung ist nicht geschützt. Deswegen variiert die Qualität der Gutachten stark. Längst nicht immer lassen sich Immobilien zum ermittelten Wert verkaufen. Sie sollten daher einen Blick auf die Qualifikation und die Referenzen des Gutachters werfen. Man kann übrigens nicht allgemein sagen, über welche berufliche Ausbildung ein Gutachter verfügen sollte. Sie sind als Käufer an einem offensichtlich sanierungsbedürftigen Haus interessiert? Dann sollten Sie besser einen Statiker, Ingenieur oder Architekten zu Rate ziehen. Den Wert einer Wohnung oder eines Hauses in gut bewohnbarem Zustand zu ermitteln, erfordert hingegen eher gute Marktkenntnisse. Hier kann ein Makler oder Bankmitarbeiter der richtige Ansprechpartner sein. Wenn keine besonderen Umstände vorliegen, können auch Tools im Internet gute Dienste leisten. Einen exakten Immobilienwert sollten Sie hier nicht erwarten, aber oft erhalten Sie einen brauchbaren Richtwert.

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