Erbpacht – Immobilien
ohne ein eigenes Grundstück

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Das richtige Grundstück mit einer Erbpacht finden

Grundstücke für Immobilien sind in vielen Lagen ein knappes Gut. Und je besser die Lage eines Grundstücks ist, umso höher ist regelmäßig der Preis. Dies führt dazu, dass diversen Bauwilligen kaum Grundstücke zu bezahlbaren Preisen vorliegen, gerade in den Top-Lagen. Auf der Suche nach geeigneten Alternativen „stolpern“ potentielle Immobilieneigentümer zuweilen über die Erbpacht.

So ist der Bau einer Immobilie zumeist ein finanzieller Kraftakt, der über Jahre hinweg Auswirkungen auf die finanzielle Lage der betroffenen Immobilieneigentümer hat. Und je besser die regionale Lage der Immobilie ist, umso höher sind die Grundstückspreise. Dies führt häufig dazu, dass auch im „Speckgürtel“ einer Top-Lage noch immer relativ hohe Preise für Grundstücke zu zahlen sind und diese als wesentliche Kostengröße in die Finanzierung eingehen. In der Annahme, dass hingegen die Kosten für den Bau einer Immobilie Deutschlandweit in etwa gleich sind, scheiden damit diese Lagen in der Folge für potentielle Eigentümer von Immobilien aus. Doch dies muss nicht zwangsläufig der Fall sein.

Was versteht man unter einer Erbpacht?

Was Erbpacht bzw. Erbbau für Immobilieneigentümer bedeutet, wird im Folgenden näher betrachtet. Erbpachtgeber – Kirchen, Stiftungen, Gemeinden und auch Privatpersonen: Wenn zum Beispiel ein potentieller Bauherr auf einen Erbpachtgeber zugeht, wird ein entsprechender Erbpachtvertrag basierend auf dem Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG) geschlossen. Im Kern beinhaltet dieser Erbpachtvertrag die Regelung, dass der Bauherr als Erbpachtnehmer (auch Erbpächter genannt) das Grundstück bebauen darf und im Gegenzug dem Erbpachtgeber (auch Erbbaurechtsgeber genannt) jährlich eine bestimmte Erbpacht zu zahlen hat. Die Laufzeit des Erbpachtvertrages liegt in der Regel zwischen 75 und 99 Jahren. Die Höhe der monatlichen Erbpacht ist zwischen den Vertragsparteien auszuhandeln, wobei der Erbpachtgeber meist relativ klare Vorstellungen hierzu hat. Dennoch ist dies vielfach nicht unattraktiv und im Einzelfall zu prüfen. So wird potentiellen Erbpachtnehmern angeraten, neben der Höhe der Zinsen für Hypothekendarlehen gerade auch die Grundstückskosten in der jeweiligen Lage kritisch zu würdigen und in Bezug zu der jährlichen Erbpachtzahlung zu setzen.

Erbpracht - Alles über Erbbau und Erbbaugrunstücke

Die Vertragslaufzeit bei Erbpachtverträgen

Aufgrund der langen Vertragslaufzeit von Erbpachtverträgen ist aber auch ein besonderes Augenmerk auf die Möglichkeiten zur Anpassung / Erhöhung der jährlichen Erbpacht zu legen. Früher waren es zumeist Kirchen, die als Erbpachtgeber auftraten; dies in Zeiten, zu denen es den Kirchen in Deutschland finanziell gut ging. Heutzutage müssen aber gerade auch die Kirchen wie Wirtschaftsunternehmen kalkulieren mit der Folge, dass die aus der Vergangenheit zumeist relativ moderaten Erbpachtzahlungen heutzutage deutlich höher ausfallen. Jedoch bleibt festzustellen, dass diese deutlich erhöhten Erbpachtzahlungen in Relation zu jenen Kosten zu setzen sind, die ein potentieller Grundstückskauf als Alternative mit sich bringen würde.

Weitere Faktoren

Zustimmung des Erbpachtgebers: Der Erbpachtnehmer kann das Erbbaurecht selbst für den Bau seiner Immobilie nutzen, die Immobilie vermieten oder auch vererben. Jedoch stehen im Falle eines Verkaufs dem Erbpachtgeber Mitspracherechte bei der Wahl des Käufers der Immobilie zu, da dieser letztlich in den Erbpachtvertrag eintreten würde. Auch in punkto Neueintragungen in das Grundbuch (z.B. neue Hypotheken) sind diese regelmäßig mit dem Erbpachtgeber abzustimmen.

Was passiert bei Ablauf des Erbpachtvertrages: Gerade auch in diesem Punkt sollten Erbpachtnehmer Klarheit darüber haben, zu welchen Bedingungen das Auslaufen des Erbpachtvertrages erfolgt bzw. eine Verlängerung möglich ist, geht es doch um Ihre, auf dem Grundstück befindliche Immobilie. Da dieser Zeitpunkt als „relativ weit weg“ empfunden wird, ist er umso mehr für mögliche Erben aber auch für Immobilien-Käufer interessant, die in einen bestehenden Erbpachtvertrag „einsteigen“.  So kann es beispielsweise bei Auslaufen des Erbpachtvertrages Ankaufspflichten bzgl. des Grundstücks für den Erbpachtnehmer geben oder anders herum erhält der Erbpachtnehmer eine Entschädigungszahlung für den Verlust seiner Immobilie. Auch gibt es den sogenannten Heimfall: Dann fällt das gesamte Grundstück inklusive der Immobilie unter gewissen Umständen dem Erbpachtgeber zu, zum Beispiel bei Eigenbedarf oder Verwahrlosung des Grundstücks. Nun erhält der Erbpachtnehmer auch hier eine Entschädigung für seine Immobilie durch den Erbpachtgeber, fraglich ist aber insbesondere die Höhe der Entschädigungszahlung. Diese ist individuell geregelt und sollte gerade deshalb von allen Vertragsparteien „sehenden Auges“ vereinbart werden.

Im Ergebnis bietet das Erbbaurecht sowohl dem Erbpachtgeber als auch dem Erbpachtnehmer eine Summe von Möglichkeiten, den Erbpachtvertrag zu fairen Konditionen zu gestalten. Da der Erbpachtvertrag zumeist vom Erbpachtgeber aufgesetzt wird, sollten gerade „unerfahrene Erbpachtnehmer“ die Vertragsinhalte kritisch würdigen und bei Bedarf professionelle Hilfe hinzuziehen. Die vorstehenden Hinweise sollen aber wertfrei verstanden sein: So bietet das Erbbaurecht dem Erbpachtgeber die Möglichkeit, langfristig eine Rendite als Eigentümer des Erbpachtgrundstücks zu erzielen. Der Erbpachtnehmer wiederum kann gerade in teuren Lagen auf den Kauf des Grundstücks verzichten und sich über das Konstrukt des Erbpachtvertrages mit dem Bau oder Kauf einer eigenen Immobilie die Umsetzung seiner Wohnträume ermöglichen.

Oder haben Sie Fragen / Anregungen zum Thema Erbpacht bzw. Erbbau? Dann freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme!

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