Immobilienwert ermitteln Preisermittlung Immobilie

Höchstpreise bei Immobilien – wieviel Geld ist Ihre Immobilie wert?

Sie besitzen ein Haus oder eine Wohnung und möchten den Immobilienwert ermitteln? Bei uns ermitteln Sie mit wenigen Mausklicks den Wert Ihrer Immobilie online. Dieser Service ist für Sie natürlich völlig kostenlos und unverbindlich.

Nutzen Sie unsere Erfahrung am Immobilienmarkt! Denn bei der Bewertung von Immobilien gibt es vieles zu beachten. Dabei ist es egal, ob Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Hamburg, München oder Hannover steht. Der ausschlaggebende Faktor für den Preis ist natürlich die Lage! Aber auch Baujahr, Ausstattung und der Zustand der Immobilie können den Wert maßgeblich beeinflussen.

Kostenlos online den Immobilienwert ermitteln

Nutzen Sie unser kostenfreies Online-Immobilienbewertungs-Tool und erhalten Sie ohne Hinzunahme eines Gutachters oder Immobilienmaklers erste Informationen über den Immobilienwert.

Das geht ganz einfach.

1. Beschreiben Sie Ihre Immobilie 

Geben Sie uns ein paar Informationen zu Ihrer Immobilie. Handelt es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus? Oder um eine schicke Eigentumswohnung? Welche Größe hat das Objekt, wann wurde es gebaut und wie groß ist das Grundstück. Welche besondere Ausstattung hat Ihr Objekt?

2. Wir bewerten Ihre Immobilien

Dies geht sekundenschnell. Unser Rechentool ermittelt den Wert Ihrer Immobilie auf Basis einer umfangreichen Datenbank.

3. Ihre Bewertung per E-Mail

Nach diesen Eingaben erhalten Sie binnen weniger Minuten die Immobilienbewertung als Wertindikation per E-Mail.

Dieser Service ist für Sie völlig kostenfrei und unverbindlich.

Ihre Vorteile auf einen Blick

  • Kostenlose PDF.Datei mit ihrem Immobilienwert
  • Große Zeitersparnis um eine erste Einschätzung für den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten
  • Sie profitieren von einer Berechnung, die auf einer umfassenden und aktuellen Datenbasis beruht

Hier mit wenigen Mausklicks Immobilienbewertung durchführen:

Immobilienwert ermitteln – Das Wichtigste im Überblick

Der Kauf von Grund und Boden ist eine Entscheidung fürs Leben. Und er ist auch häufig mit hohen finanziellen Risiken verbunden. Wenn dazu noch eine Immobilie darauf steht, wird es noch komplexer. Für einige Menschen ist diese Aufgabe dann zu kompliziert und schwierig.

Den Wert der Immobilie im Vorfeld des Kaufs oder Verkaufs möglichst genau zu ermitteln ist und bleibt aber elementar. Ein Kaufvertrag kann ja nur auf der Grundlage einer realistischen Einschätzung entstehen. Sie können keine Immobilie verkaufen, wenn Sie einen viel zu hohen Preis ansetzen. Oder anders herum, können Sie als Käufer ebenfalls Konkurrenz am Markt haben. Dann können Sie noch so nachdrücklich über den Preis verhandeln. Es gibt bestimmt andere Käufer, die ein attraktiveres Geschäft vorschlagen.

Der Immobilienwert wird dabei durch die verschiedensten Merkmale und Eigenschaften beeinflusst. Die Größe, das unmittelbare Umfeld, die verschiedenen Möglichkeiten für die Nutzung oder der Stand der Modernisierung sind nur einige Beispiele. Und diese eher harten Fakten bringen emotionalere Faktoren dann zusätzlich noch durcheinander. Beispielsweise, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, in der Sie aufgewachsen sind. Daran hängen Erinnerungen, die manchmal eine realistische, an der Marktlage orientierte Bewertung beeinflussen.

Als Laie sollten Sie die Wertermittlung einer Immobilie deswegen unbedingt einem Sachverständigen überlassen. Beim Begutachten des Anwesens sind schließlich fundierte betriebswirtschaftliche, bautechnische und juristische Sachkenntnisse erforderlich. Um den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln, berechnet der Sachverständige dann den sogenannten Verkehrswert oder Marktwert. Welche verschiedenen Verfahren es für die Wertermittlung gibt und wer die Bewertung wann benötigt, erfahren Sie im nachfolgenden Beitrag.

Aktuelle Immobilien in Hannover und Umgebung

Für die Nutzung der Google Maps Geocoding API muss ein API-Key angegeben werden.
*** Renditeobjekt ***
1-Zimmer-Wohnung mit Terrasse und KFZ-Stellplatz!, 30453 Hannover / Ahlem, Etagenwohnung

*** Renditeobjekt *** 1-Zimmer-Wohnung mit Terrasse und KFZ-Stellplatz!

30453 Hannover / Ahlem, Etagenwohnung
Objekt ID:
AU959
Zimmer:
1
Wohnfläche:
25 m²
Kaufpreis:
45.000,00 EUR
3-Zimmer-Wohnung in bevorzugter Lage
– auch als Renditeobjekt gut geeignet!, 30161 Hannover / Oststadt, Etagenwohnung

3-Zimmer-Wohnung in bevorzugter Lage – auch als Renditeobjekt gut geeignet!

30161 Hannover / Oststadt, Etagenwohnung
Objekt ID:
TM839
Zimmer:
3
Wohnfläche:
76 m²
Kaufpreis:
190.000,00 EUR
4 Zimmer Dachgeschosswohnung – 
Ihre neue Immobilie als Anlageobjekt oder zur Selbstnutzung!, 31319 Sehnde / Bolzum, Etagenwohnung

4 Zimmer Dachgeschosswohnung – Ihre neue Immobilie als Anlageobjekt oder zur Selbstnutzung!

31319 Sehnde / Bolzum, Etagenwohnung
Objekt ID:
SG018
Zimmer:
4
Wohnfläche:
83 m²
Nutzfläche:
4 m²
Kaufpreis:
119.000,00 EUR
Schöne Wohnung – klasse Ausblick – gute Raumaufteilung!, 30880 Laatzen, Etagenwohnung

Schöne Wohnung – klasse Ausblick – gute Raumaufteilung!

30880 Laatzen, Etagenwohnung
Objekt ID:
FM575
Zimmer:
3
Wohnfläche:
70 m²
Kaufpreis:
119.000,00 EUR
!!! RESERVIERT !!! Mehrparteienhaus mit 8 vermieteten Wohneinheiten 
– ideal für Handwerker!, 30880 Laatzen, Mehrfamilienhaus

!!! RESERVIERT !!! Mehrparteienhaus mit 8 vermieteten Wohneinheiten – ideal für Handwerker!

30880 Laatzen, Mehrfamilienhaus
Objekt ID:
HI868
Wohnfläche:
224 m²
Grundstück:
742 m²
Kaufpreis:
229.000,00 EUR

Für was ist der Immobilienwert wichtig?

Es gibt Situationen, in denen Sie als Eigentümer genau wissen müssen, was Ihr Grundstück wert ist. Sei es im Zusammenhang mit einem Erbe, Eigentümerwechsel, Kauf, Verkauf, einer Scheidung oder einfach nur zur allgemeinen Vermögensübersicht. Die Gründe für eine genaue Immobilienbewertung sind vielfältig. Grundsätzlich sollten Sie beim Immobilienwert ermitteln bedenken, dass die Bewertung ein sehr komplexes Thema mit zahlreichen Faktoren darstellt. Zudem gibt es die verschiedensten Anlässe, ein Haus, ein unbebautes Grundstück oder eine Wohnung bewerten zu lassen:

  • Ankauf oder Verkauf einer Immobilie

  • Erbschafts-Angelegenheiten wie die Reduzierung der Erbschaftssteuer

  • Beleihung von Grundstücken

  • Versteigerungen

  • Anteilsbewertung bei verschiedenen Gesellschaftsformen

  • Renditeprognosen für Investoren

  • Grundstücksaustausch

  • Entschädigungen und Enteignungen

  • Vermögensauseinandersetzungen

  • Versicherungsabschlüsse oder -änderungen

Die aussagekräftige Immobilienbewertung dient in der Regel dem Interessenausgleich zwischen mindestens zwei Parteien. Beim Immobilienwert ermitteln ist beiden Interessenten bewusst, dass der Marktwert stets unabhängig von den Vorstellungen der Partner ausfällt. Die Auftraggeber einer Wertermittlung können dabei aus den verschiedensten Fachkreisen kommen, wie beispielsweise:

  • Architekten bei der Vorkalkulation

  • Verwaltungsangestellte als Vermittler bei einem Enteignungsverfahren

  • private oder geschäftliche Investoren

  • Immobilienmakler bei der Marktrecherche

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Woraus setzt sich der Immobilienwert zusammen?

Diese Frage stellen sich nicht nur Immobilieneigentümer, sondern auch Kaufinteressenten, die den realistischen Immobilienwert ermitteln wollen. Eine anspruchsvolle Aufgabe – gut, wenn Sie als Eigentümer oder als Kaufinteressent die Parameter kennen, die den Immobilienwert ausmachen.

Die Lage

Unabhängig davon, ob es sich bei Ihrem Objekt um ein unsaniertes oder neuwertiges Haus handelt: Die Lage bestimmt den Marktwert. Die Bewertung setzt sich also in erster Linie aus dem Standort sowie Angebot und Nachfrage zusammen. Entscheidend sind dabei die Makro- sowie die Mikrolage. Die Makrolage bezieht sich auf die gesamte Region und schließt Entwicklungsmöglichkeiten, die Infrastruktur und die politische Situation mit ein. Die Mikrolage hingegen beschreibt das unmittelbare Umfeld des Objektes. Doch auch hier spielt die Infrastruktur eine wesentliche Rolle. Die Anbindung zum öffentlichen Nahverkehr und fußläufig zu erreichende Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten und Kitas fließen in die Bewertung mit ein. Je besser die umliegende Infrastruktur ausgebaut ist, desto besser fällt die Immobilienbewertung aus.

Die Immobilie selbst

Beim genauen Immobilienwert ermitteln steht neben der Lage natürlich auch das Gebäude an sich im Fokus. Dabei spielen die Ausstattung und der Zustand vom Objekt eine besonders wichtige Rolle.

Die Ausstattung

Die Ausstattung vom leerstehenden Haus oder von vermieteten Immobilien setzt sich aus verschiedenen Faktoren zusammen. Die Bauweise, die Bauausführung, die verwendeten Baumaterialien sowie Heizungs- und Sanitäranlagen gehören dazu. Die Bewertung der Ausstattung lässt sich dabei in vier Standardstufen unterteilen. So werden die Besonderheiten der Immobilie als einfache, mittlere, gehobene sowie stark gehobene Ausstattung bewertet. Fenster mit Einfachverglasung schneiden beispielsweise schlechter ab als Fenster mit Wärmeschutzverglasung. Darüber hinaus zählen Einrichtungsgegenstände wie Whirlpool und Bidet ebenfalls zur Ausstattung.

Zustand

Bei der Beurteilung des Zustands Ihrer Immobilie steht heute vor allem die Energieeffizienz im Vordergrund. Der Energiestandard ermittelt die Obergrenze des Energiebedarfs und wird maßgeblich von den verwendeten Baumaterialien und der Haustechnik beeinflusst. Baukritische Aspekte wie die Instandhaltung, Modernisierung und Renovierung wirken sich entscheidend beim Immobilienwert ermitteln aus.

Wohnfläche

Da die Wohnfläche einen höheren Marktwert besitzt als die Grundfläche, ist die richtige Ausweisung essenziell bei der Bewertung. Laut der Wohnflächenverordnung durch den Gesetzgeber setzt sich die Wohnfläche aus den folgenden Kriterien zusammen:

  • Räume sowie Raumteile in sogenannter „lichten Höhe“ von mindestens zwei Metern zählen vollständig.
  • Nur 50 Prozent der Wohnfläche werden angerechnet, wenn die lichte Höhe bei über einem und unter zwei Metern liegt.
  • Schwimmbäder, Wintergärten und ähnliche Räume, die zu allen Seiten geschlossen sind, werden komplett zur Wohnfläche gezählt. Sind diese allerdings unbeheizt, gelten sie nur zu 50 Prozent.
  • Balkone, Terrassen oder Dachgärten zählen üblicherweise mit 25 Prozent zur Wohnfläche. Befinden sich diese hingegen in einer sehr guten Lage oder sind aufwendig gestaltet, ist eine Anrechnung von bis zu 50 Prozent möglich.

Immobilienwert ermitteln – Wie genau funktioniert das?

Das Finanzamt und ausgebildete Gutachter greifen bei der Bewertung Ihrer Immobilie auf drei normierte Verfahren zurück. So werden das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren immer abhängig von der Art Ihres Anwesens angewandt.

Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren bietet sich bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften, baugleichen Reihenhäusern und Wohnungen an. Die Grundlage bildet der in der Vergangenheit gezahlte Preis beim Kauf. Dementsprechend eröffnet das Vergleichswertverfahren einen wichtigen Vorteil, denn es berücksichtigt die aktuelle Marktlage. Ähnliche Immobilien und vergleichbare Objekte in der Region dienen an dieser Stelle als Vergleich. Dazu kommen der Zustand der Immobilie sowie die Infrastruktur. Wurden bei der zu bewertenden Immobilie kaum werterhaltende oder gar wertsteigernde Maßnahmen durchgeführt, sinkt auch der Preis. Bei älteren Objekten schätzt der erfahrene Sachverständige die Wertminderungen. Schwierig gestaltet sich das Vergleichswertverfahren jedoch, wenn es keine ähnlichen Objekte gibt. Zudem unterliegt der Verkehrswert den Marktschwankungen, wodurch das Verfahren oftmals nur eine Momentaufnahme abbilden kann.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt dann zum Einsatz, wenn die Rendite und nicht die Eigennutzung im Vordergrund steht. Dies ist vor allem bei Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern der Fall. Aus diesem Grund sind der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen beim Immobilienwert ermitteln maßgebend. Die nachhaltig zu erwirtschaftende Jahresnettokaltmiete fließt ebenfalls in die Berechnung ein. Der Wert der Immobilie lässt sich dann durch die Kapitalisierung des Nettoertrags ermitteln. Dementsprechend werden die Bewirtschaftungskosten von der erzielbaren Jahresmiete abgezogen. Zu den Bewirtschaftungskosten einer Immobilie zählen die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, nicht umlagefähige Betriebskosten sowie das Mietausfallwagnis. Dieser Reinertrag wird im Anschluss durch den Liegenschaftszinssatz gekürzt und mit einem individuellen Vervielfältiger multipliziert. Zum Schluss wird der Bodenwert nach der Richtwertkarte ermittelt und addiert.

Sachwertverfahren

Sobald keine üblichen Mieten oder der Preis von ähnlichen Objekten nicht zum Vergleich herangezogen werden können, greift das Sachwertverfahren. Der Wert der baulichen Anlagen und der Bodenwert werden vom Sachverständigen getrennt berechnet. Unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen sowie technischen Wertminderungen kalkuliert dieser die Herstellungskosten der Immobilie neu. Bei selbstgenutzten Objekten zählt in der Regel der Sachwert. Für die Herstellungskosten ermitteln die Sachverständigen den Standard der Bauweise. Die Qualität der baulichen Anlagen und mögliche Modernisierungskosten beurteilen die Experten also beim Sachwertverfahren.

Wer kann einen sicheren Immobilienwert ermitteln?

Um den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie genau einkalkulieren zu können, sollten Sie bei der Wertermittlung auf ausgebildete Sachverständige zurückgreifen. Diese sind markterfahren und kennen die genauen Preise in Ihrer Umgebung. Zudem umgehen Sie so zwei Extreme. Auf der einen Seite sind Sie als Eigentümer emotional an Ihre Immobilie gebunden und schätzen den Preis eventuell zu hoch ein. Auf der anderen Seite stehen Sie beim Verkauf möglicherweise unter Zeitdruck. Da Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung schnell verkaufen wollen, setzen Sie den Preis beim Immobilienwert ermitteln vielleicht zu niedrig an. Ein guter Makler übernimmt neben seiner Verkäufer- auch eine Beraterfunktion und ermittelt dabei einen guten Preis. Abhängig von der jeweiligen Ausgangssituation kommen beim Immobilienwert ermitteln folgende Instanzen infrage:

  • vereidigter Sachverständiger

  • Gutachter

  • Immobilienmakler

  • die finanzierende Bank

  • unabhängiger Baugutachter

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Immobilienwert ermitteln – Wie sicher ist das online?

Im Internet finden Sie eine ganze Reihe an Onlinerechnern, um den Immobilienwert zu ermitteln. Mithilfe dieser Rechner erhalten Sie als potenzieller Hausverkäufer oder Wohnungskäufer eine erste Orientierung für vorstehende Verhandlungen. Die meisten dieser Angebote sind kostenfrei. Allerdings erweist sich diese kostenlose Immobilienbewertung häufig als zu ungenau. Vereinzelt fragen die Suchalgorithmen nur nach den wichtigsten Kriterien wie beispielsweise Wohnort, Wohnfläche, Grundstücksgröße und Baujahr der Immobilie. Daneben bietet Ihnen das World Wide Web auch kostenpflichtige Immobilienwert-Rechner. Soll Ihnen der Rechner jedoch nur einen ersten Orientierungswert liefern, dann reicht möglicherweise die kostenlose Bewertung.

Sobald Sie beim Kauf oder Verkauf einen sicheren Wert für Ihre Immobilie benötigen, muss das Immobilienwert ermitteln exakt ablaufen. Wollen Sie beispielsweise bei der Bank eine Hypothek aufnehmen, ist der Immobilienwert-Rechner aus dem Internet nicht ausreichend. Ein professioneller Gutachter ist in der Lage, den Wert Ihres Eigenheims genau zu bestimmen. Darüber hinaus kann der Sachverständige komplexere Fragen bezüglich der Bewertung klären.

Für wen lohnt sich die Ermittlung des Immobilienwertes?

Die Immobilienbewertung bildet die Basis für jeden Käufer und Verkäufer. Hier fungiert das Immobilienwert ermitteln als Entscheidungshilfe oder zur Preisfindung. Ein zu teuer bezahltes Haus ist schließlich ebenso ärgerlich wie ein zu günstiger Verkauf. Doch nicht nur beim Kaufen oder Verkaufen kommt die Immobilienwertermittlung zum Einsatz. Im Falle einer Scheidung dient ein Wertgutachten als Grundlage für die Ermittlung des Zugewinns. Darüber hinaus profitieren Erben oder Sorgerechtberechtigte ebenfalls vom exakten Immobilienwert. In einigen Fällen fordern auch Banken oder das Finanzamt eine Bewertung der Immobilie an.

Wann lohnt sich die Ermittlung des Immobilienwertes?

Den Wert Ihrer Immobilie sollten Sie hauptsächlich dann kennen, wenn diese den Besitzer wechselt. Grundsätzlich ist dies bei den folgenden Fällen gegeben:

  • Kauf und Verkauf
  • Scheidungsverfahren
  • Erbauseinandersetzungen und Schenkungen
  • Vermögensaufteilungen
  • Sorgerecht und Vormundschaft
  • Zwangsversteigerung
  • Verlängerung der Hypothek

Dabei kommen je nach Situation verschiedene Formen von Wertgutachten zum Einsatz. Die Auswahl des richtigen Gutachtentyps kann Sie grundsätzlich vor hohen finanziellen Einbußen bewahren. Bei dem sogenannten Kurzgutachten handelt es sich um eine vereinfachte Hausbewertung. Die gesetzlich vorgeschriebenen Wertermittlungsverfahren werden jedoch mit wenigen Einschränkungen eingehalten. Das Kurzgutachten stellt somit eher eine überschlagene Wertschätzung dar. Es eignet sich beim Immobilienkauf und -verkauf sowie bei Scheidungen und Erbschaften ohne Rechtsstreit.

Gestaltet sich der Sachverhalt komplexer, müssen gerichtsfeste Verkehrswertgutachten oder sogenannte Vollgutachten erstellt werden. Innerhalb dieser Gutachtenform werden neben den oberflächlichen Faktoren aus dem Kurzgutachten alle zusätzlichen Bestandteile des Verkehrswerts berücksichtigt. Dieses Vollgutachten zählt zu den umfangreichsten Verfahren der Immobilienbewertung und wird für offizielle Anlässe oder Rechtsstreitigkeiten benötigt. Dazu zählen Zwangsversteigerungen, Erbschaften oder Scheidungen im Rechtsstreit oder die Feststellung des Betriebsvermögens. Darüber hinaus dient das Gutachten zur Aufdeckung stiller Reserven bei der Auflösung von Betrieben sowie zur Überprüfung der angesetzten Erbschafts- oder Schenkungssteuer.

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